7月26日至8月7日，中證REITs全收益指數(shù)實(shí)現(xiàn)9連漲，盡管近期市場(chǎng)有所回調(diào)，但仍吸引了眾多投資者的關(guān)注。截至8月27日，中證REITs全收益指數(shù)今年整體漲幅達(dá)10.82%，成為年內(nèi)表現(xiàn)較好的一類(lèi)公募產(chǎn)品。

　　高分紅受關(guān)注

　　公募不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）為何會(huì)受到投資者關(guān)注？東源投資首席分析師劉祥東表示，REITs通過(guò)將資金集中投資于不動(dòng)產(chǎn)，并將利潤(rùn)分配給投資者，為投資者提供了一種較為穩(wěn)定的收入來(lái)源，其穩(wěn)定的分紅機(jī)制吸引了大量尋求穩(wěn)定回報(bào)的投資者。與傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)投資相比，公募REITs的流動(dòng)性更高，投資者可以像交易股票一樣進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，從而大幅降低投資門(mén)檻，通過(guò)模式創(chuàng)新提升了不動(dòng)產(chǎn)投資的便利性。

　　博時(shí)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年公募REITs有不錯(cuò)的表現(xiàn)，尤其在近期全球動(dòng)蕩的市場(chǎng)環(huán)境中受到投資者的青睞，主要得益于以下幾點(diǎn)原因：首先，較高的歷史分紅比例。隨著無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的持續(xù)下行，有望提供高息的資產(chǎn)變得稀缺。從2023年各REITs分紅情況看，27只REITs平均現(xiàn)金分派率達(dá)6.39%，這使得公募REITs在低利率環(huán)境下更具吸引力。其次，公募REITs本身的風(fēng)險(xiǎn)收益特征定位介于股票和債券之間，具有適中的風(fēng)險(xiǎn)水平。此外，REITs與股票、債券等傳統(tǒng)資產(chǎn)的相關(guān)性較低，能夠幫助投資者實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置的多樣化，降低投資者投資組合的風(fēng)險(xiǎn)水平。

　　8月以來(lái)，多只公募REITs密集發(fā)布收益分配公告。截至8月14日，已上市的40只公募REITs產(chǎn)品中，32只產(chǎn)品今年以來(lái)共計(jì)分紅50余次，累計(jì)分紅超44億元。劉祥東認(rèn)為，在權(quán)益市場(chǎng)偏弱勢(shì)、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率持續(xù)下行的背景下，公募REITs的高分紅優(yōu)勢(shì)有望進(jìn)一步放大，吸引增量資金流入。

　　興業(yè)研究宏觀團(tuán)隊(duì)在研報(bào)中表示，分紅即收益分配，是公募REITs投資者的核心收益來(lái)源。相較于公司分紅和封閉式基金分紅，公募REITs分紅差異主要體現(xiàn)在以下幾方面。一是公募基金和公司分紅均基于利潤(rùn)進(jìn)行，公募REITs分紅基礎(chǔ)為年度可供分配金額，不僅包含利潤(rùn)，還包含折舊與攤銷(xiāo)、調(diào)整項(xiàng)；二是公募REITs分紅為現(xiàn)金形式，分配比例在90%以上，與封閉式基金一致，而公司分紅可采用現(xiàn)金或股票股利形式，除上市公司外，一般公司尚未對(duì)分紅比例作出要求；三是公募REITs分紅由基金管理人決策，與封閉式基金一致，而公司分紅由董事會(huì)和股東大會(huì)決策。

　　據(jù)了解，公募REITs的基金合同通常設(shè)置每年不少于1次的分紅頻率，基金合同生效不滿6個(gè)月可不進(jìn)行收益分配。從實(shí)際分紅情況來(lái)看，大多數(shù)公募REITs都“超常發(fā)揮”。例如，作為國(guó)內(nèi)首批上市的公募REITs之一，中金普洛斯REIT自2021年6月21日上市以來(lái)，截至目前已派發(fā)了8次現(xiàn)金紅利。今年8月5日和8月7日，該基金實(shí)施了今年以來(lái)場(chǎng)外和場(chǎng)內(nèi)的第二次分紅。

　　迎來(lái)穩(wěn)步發(fā)展

　　對(duì)于許多投資者來(lái)說(shuō)，公募REITs是一種較為陌生的新興金融工具。實(shí)際上，REITs在資本市場(chǎng)已有60多年的發(fā)展歷史，如今已有40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了不同類(lèi)型的REITs制度。無(wú)論是在國(guó)外相對(duì)成熟的市場(chǎng)還是在國(guó)內(nèi)的新興市場(chǎng)，REITs都展現(xiàn)出了巨大的潛力。

　　2020年4月，我國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)正式啟動(dòng)；2021年6月，首批9個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目掛牌上市。近年來(lái)，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)快速發(fā)展，制度規(guī)則持續(xù)完善，發(fā)行規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，資產(chǎn)類(lèi)型不斷豐富，市場(chǎng)表現(xiàn)總體穩(wěn)健。劉祥東表示，目前公募REITs的底層資產(chǎn)涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、清潔能源、生態(tài)環(huán)保、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等多個(gè)領(lǐng)域，為投資者提供了多樣化的選擇，有助于投資者實(shí)現(xiàn)更加均衡的資產(chǎn)配置。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，我國(guó)公募REITs沒(méi)有盲目復(fù)制歐美發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展路徑，也沒(méi)有采取一刀切和一步到位的推出方式，而是結(jié)合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和資本市場(chǎng)現(xiàn)狀，在試點(diǎn)中穩(wěn)步推進(jìn)。

　　今年6月21日，在首批REITs上市三周年之際，中證指數(shù)公司發(fā)布公告稱，為進(jìn)一步提升指數(shù)可投資性，中證指數(shù)有限公司決定修訂中證REITs（收盤(pán)）指數(shù)和中證REITs（收盤(pán)）全收益指數(shù)的編制方案。同時(shí)，還將原中證REITs（收盤(pán)）全收益指數(shù)改名為“中證REITs全收益指數(shù)”，并于6月24日起發(fā)布實(shí)時(shí)行情。中證指數(shù)公司表示，REITs實(shí)時(shí)指數(shù)發(fā)布后，將提供市場(chǎng)參考基準(zhǔn)，為后續(xù)指數(shù)化投資產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建立良好基礎(chǔ)，有利于引入增量資金，更好促進(jìn)REITs市場(chǎng)生態(tài)建設(shè)。公司將持續(xù)關(guān)注REITs市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向，從REITs底層資產(chǎn)類(lèi)別、分紅屬性及因子表現(xiàn)等特征出發(fā)，不斷豐富REITs指數(shù)系列，為市場(chǎng)提供多樣化基準(zhǔn)和標(biāo)的，幫助投資者更好地參與REITs市場(chǎng)，促進(jìn)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

　　目前，基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行正穩(wěn)步推進(jìn)。國(guó)家發(fā)展改革委近日印發(fā)《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，進(jìn)一步推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。招聯(lián)首席研究員董希淼認(rèn)為，這是深化投融資體制機(jī)制改革和多層次資本市場(chǎng)建設(shè)的重要舉措，標(biāo)志著具有中國(guó)特色的基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式邁入常態(tài)化發(fā)行的新階段。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著公募REITs常態(tài)化發(fā)行的推進(jìn)，未來(lái)REITs市場(chǎng)將逐步拓展至新型基礎(chǔ)設(shè)施、文旅基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施、市政設(shè)施等行業(yè)和領(lǐng)域，相應(yīng)的發(fā)行規(guī)模將隨優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的進(jìn)入而持續(xù)增長(zhǎng)。

　　市場(chǎng)逐漸回暖

　　在資金面高熱度疊加常態(tài)化發(fā)行政策的共同推動(dòng)下，公募REITs市場(chǎng)顯著回暖。從發(fā)行端看，無(wú)論是新發(fā)產(chǎn)品數(shù)量還是發(fā)行規(guī)模，目前均已超過(guò)去年全年水平。8月28日，華夏首創(chuàng)奧萊REIT在上海證券交易所上市；8月24日，華夏基金發(fā)布公告稱，華夏大悅城商業(yè)REIT計(jì)劃募集期為2024年8月27日至8月29日；8月22日，博時(shí)基金發(fā)布公告稱，博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT公眾發(fā)售部分于8月21日提前結(jié)募，公眾投資者累計(jì)有效認(rèn)購(gòu)規(guī)模已超過(guò)本次公眾投資者的初始募集規(guī)模上限；8月16日，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT在上交所正式掛牌上市，成為上海首單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs……這些消息都傳遞出公募REITs發(fā)行提速以及市場(chǎng)回暖的積極信號(hào)。

　　從市場(chǎng)端看，作為另類(lèi)高分紅資產(chǎn)，市場(chǎng)積極看好REITs市場(chǎng)配置機(jī)會(huì)。浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超表示，公募REITs作為封閉式、存續(xù)期較長(zhǎng)、分紅比例相對(duì)較高的投資品類(lèi)，與保險(xiǎn)、社保、年金、養(yǎng)老金、產(chǎn)業(yè)資本等耐心資本的配置需求天然契合。在債券市場(chǎng)利率中樞下行背景下，市場(chǎng)資金配置盤(pán)可能仍然偏強(qiáng)，REITs或?qū)⒊蔀殚L(zhǎng)期資金重要配置方向。

　　不過(guò)，從已披露的2024年第二季度報(bào)告來(lái)看，各項(xiàng)目之間存在一定分化。國(guó)聯(lián)證券分析認(rèn)為，消費(fèi)類(lèi)REITs業(yè)績(jī)表現(xiàn)最佳；保租房REITs抗周期屬性最強(qiáng)；交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)績(jī)普遍承壓；產(chǎn)業(yè)園和倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs業(yè)績(jī)分化明顯，租金或面臨一定下行壓力；環(huán)保類(lèi)REITs業(yè)績(jī)普遍較好；能源類(lèi)REITs受季節(jié)性影響較大，業(yè)績(jī)出現(xiàn)分化。中金公司發(fā)布研報(bào)稱，資產(chǎn)配置需求仍是公募REITs市場(chǎng)主要推力，板塊間分化依循基本面確定性。一方面，對(duì)于“安全資產(chǎn)”的配置需求外溢仍是短期支撐和推動(dòng)市場(chǎng)活躍的重要因素，在相對(duì)性價(jià)比優(yōu)勢(shì)下，不同類(lèi)型投資者對(duì)于市場(chǎng)的關(guān)注度進(jìn)一步提升。另一方面，二季報(bào)為投資者依循基本面確定性定價(jià)提供增量信息，整體而言，短期保障房板塊或仍是經(jīng)營(yíng)確定性較高的板塊，產(chǎn)業(yè)園板塊經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性或有所提升。

　　展望后市，劉祥東表示，隨著政策支持態(tài)度明確、市場(chǎng)穩(wěn)步擴(kuò)容以及投資者認(rèn)知度的提高，REITs市場(chǎng)的活躍度有望進(jìn)一步提升，二級(jí)市場(chǎng)的交易量也將進(jìn)一步放大，為投資者提供更好的交易機(jī)會(huì)。同時(shí)，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、市場(chǎng)利率走低背景下，公募REITs的配置價(jià)值將更加凸顯，作為具有長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的金融產(chǎn)品，REITs將成為更多投資者資產(chǎn)配置中的重要組成部分。（本文來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 作者：勾明揚(yáng)）