經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)編者按：老舊廠房是城市文化的金山銀山。日前，北京市各區(qū)已騰退老舊廠房200余個，其中一批已經(jīng)或正在轉(zhuǎn)型為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并涌現(xiàn)出一批典型案例。近日，北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心聯(lián)合中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)選取了北京十個具有代表性的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，力求全面、真實(shí)、有效地了解這些典型園區(qū)的轉(zhuǎn)型歷程、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和目前存在的一些瓶頸問題，形成系列報(bào)道，也為更多致力于轉(zhuǎn)型為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的老舊工業(yè)廠房提供參考和借鑒。本期走進(jìn)的是梵石ITOWN·西店記憶（以下簡稱“梵石ITOWN”）。
長按識別二維碼，VR看園區(qū)
北京東四環(huán)與東五環(huán)之間，在朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)西店村的梵石ITOWN里，一座座灰白墻弧形頂?shù)慕ㄖe落有致，充滿現(xiàn)代氣息的影視工作室等園區(qū)場館寬闊敞亮，時而從旁邊呼嘯而過的火車交織過去、現(xiàn)在和未來，使得這里多了一份歷史感和文藝氣息……這里被稱為“制造IP的小鎮(zhèn)”，已有湖南廣電旗下樂田智作公司、小糖人文化傳媒、劉天池表演工作室等幾十家文化類企業(yè)入駐。然而，在三年前，這里還是一片被縱橫交錯的數(shù)條鐵軌所割據(jù)的北京玻璃廠的倉庫。
究竟園區(qū)有什么獨(dú)特魅力，能吸引眾多文創(chuàng)類公司進(jìn)駐這里？在城市更新領(lǐng)域不斷深耕的梵天地產(chǎn)，如何通過改造讓這塊曾經(jīng)“不被看好的夾縫”地區(qū)作出“新意”？目前園區(qū)在發(fā)展中還存在哪些待完善的地方？未來發(fā)展中又將有哪些規(guī)劃？日前，帶著這些問題，經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者走訪了梵石ITOWN，近距離感受這個由倉庫改造而成的文藝小鎮(zhèn)的魅力。
梵石ITOWN 經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者劉園香/攝
一、倉庫與鐵軌中藏匿的商機(jī)
2015年以前，位于朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)西店村的北京玻璃廠倉庫破敗傾頹，有的被用于存放玻璃制品，有的被租給生產(chǎn)涂料、石灰等的加工廠，還有的是一些工人的宿舍。后來，Andrea Grottaroll（意大利）、劉宇揚(yáng)、于爽、劉宏偉、王碩、唐康碩等建筑設(shè)計(jì)師，受邀對原廠進(jìn)行“更新”。據(jù)悉，劉宇揚(yáng)第一次看到舊廠址時，他說感覺就像70年代的某個小縣城，“這里一點(diǎn)都不像北京”。
改造前 來自梵石ITOWN微信公眾號
更讓人難以接受的是，這塊地區(qū)是一個被六條鐵路圍合切割的“絕地”，甚至被稱為旁邊“每5分鐘就會有一列火車開過”。盡管這片區(qū)域位于東四環(huán)、東五環(huán)、京通快速與廣渠路四條主干道形成的路網(wǎng)正中心，到CBD核心區(qū)也只有幾公里的距離，但是在改造以前，大概真沒有幾個企業(yè)愿意進(jìn)駐這樣的地方，也沒有多少人會想象這里可以變成一個寬敞明亮、創(chuàng)意十足的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
梵石ITOWN周圍鐵路示意圖 來自百度地圖截圖
然而，就是這樣幾乎被遺忘的城市邊緣地，被設(shè)計(jì)出身的梵天地產(chǎn)董事長邢鵬看到了改造的可能性。他曾對媒體表示：“一個富有個性的環(huán)境，更能激發(fā)文創(chuàng)從業(yè)者的創(chuàng)造力。更重要的是，北京正在建設(shè)全國文化中心，這片地剛好位于北京國際傳媒產(chǎn)業(yè)帶核心，周邊聚集了央視等大型傳媒機(jī)構(gòu)，還有大大小小的文創(chuàng)企業(yè)，可以改造成一個以影視傳媒行業(yè)為主的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。”于是便有了后續(xù)的開發(fā)。
談到園區(qū)名字的由來，梵石ITOWN的工作人員告訴經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，原來廠房區(qū)的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，高碑店村的鄉(xiāng)辦企業(yè)西店記憶是園區(qū)的業(yè)主方，梵天地產(chǎn)是園區(qū)的開發(fā)商，打造的主體叫ITOWN，全稱是IP TOWN，也就是IP小鎮(zhèn)。二者結(jié)合，便有了梵石ITOWN·西店記憶。
梵石ITOWN導(dǎo)覽圖 經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 劉園香/攝
二、梵石ITOWN的經(jīng)營之道
據(jù)經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解，園區(qū)2016年7月1日正式開始建設(shè)，總體分三期開發(fā)，如今梵石ITOWN一期已經(jīng)完工，在運(yùn)營過程中形成了獨(dú)特的“梵石ITOWN”經(jīng)驗(yàn)。
1.合理設(shè)計(jì)變劣勢為特色
一般而言，任何一個商業(yè)空間，首先最看重的是地段，坐擁城市的核心地段不僅意味著有充沛的客流量，也意味著強(qiáng)大的潛在升值空間，無疑有著巨大的投資前景。梵石ITOWN整體占地面積240畝，從地理區(qū)位上看處在北京傳媒產(chǎn)業(yè)帶的核心位置，但它卻被周圍仍然在運(yùn)營的六條鐵路線割裂，不時有火車經(jīng)過的園區(qū)，租戶是否能接受？如何在不改變周圍建筑輪廓線的前提下，對既定的空間進(jìn)行改造，提高容積率同時營造創(chuàng)意空間？
園區(qū)改造前的建筑狀況
創(chuàng)意的誕生，并非一味創(chuàng)造新事物，對已有事物的創(chuàng)新改變，也能制造意想不到的驚喜。面對已有的空間和存量資源，建筑師進(jìn)行了一番考察研究后，決定在設(shè)計(jì)上“將計(jì)就計(jì)”，對園區(qū)周圍運(yùn)營的火車元素加以挖掘利用。
改造后的招商中心打造車站感覺 經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 劉園香/攝
如今園區(qū)的招商中心就蘊(yùn)含著“車站”的元素。同時，入駐園區(qū)的企業(yè)發(fā)現(xiàn)，周圍時不時穿梭的火車，為平靜的園區(qū)增添了一份另類的歷史感和文藝氣息。一位梵石ITOWN工作人員告訴經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者：“剛開始我們也擔(dān)心火車會給客戶帶來噪音，但來了后發(fā)現(xiàn)，影視創(chuàng)作等客戶覺得這種感覺很好，周圍的鐵路并不是一個制約因素，而恰恰成了一個特色�！比缃�，很多人一提到梵石ITOWN，首先想到的就是這里的火車意象，區(qū)位劣勢經(jīng)過打造，成了梵石ITOWN的特色優(yōu)勢。
園區(qū)類似車站的建筑 經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 劉園香/攝
2.園區(qū)建設(shè)結(jié)合城市更新
談到梵石ITOWN與其他特色小鎮(zhèn)相比有什么差異，相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示：“我們與眾不同的一點(diǎn)，就是在特色小鎮(zhèn)中結(jié)合了一些城市更新的理念。”
城市更新涵蓋舊城改造、社區(qū)治理、歷史建筑翻修重建等內(nèi)容，是城市功能提升與再造的系統(tǒng)工程，也是消除安全隱患、治理城市頑疾的民生工程，還是盤活土地資源、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的治理工程。近幾年，隨著北京城市的發(fā)展和更新?lián)Q代，一些建筑、存量物業(yè)也將不得不面臨改造的問題，朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)西店村也是如此�！ �
梵石ITOWN一位工作人員笑稱：“我們的項(xiàng)目甚至可以說城市更新和新農(nóng)村改造都涉及”。據(jù)他介紹：“剛來到這塊地方，真是一片狼藉。需要改造的太多，所以我們在基礎(chǔ)設(shè)施投入方面比一般的項(xiàng)目多很多。特別是整個項(xiàng)目要打通連接各個地塊的路，但是剛來時不僅周圍沒有路，而且鐵路橋洞是2.2米，參與建設(shè)的貨車等根本過不去，我們花了很大的成本才把路基往下降了�！�
梵石ITOWN周圍道路的鐵路橋洞 經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 劉園香/攝
此外，原先的廠區(qū)是玻璃倉庫，能源配備非常低，與一些可以充分利用以前老舊廠房的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園不同，梵石ITOWN基礎(chǔ)的供水供電、供暖等也都需要重新大面積改造。邢鵬曾經(jīng)表示，“不少存量物業(yè)的現(xiàn)狀是有待提升的，其價值其實(shí)是被市場低估的，我們將賦予存量物業(yè)新的生命�！币蚨�，從一定程度上看，梵石ITOWN是梵天地產(chǎn)參與城市更新的結(jié)果之一，而且在這一過程中，不僅改變了周圍的自然環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境，重新賦予了存量物業(yè)新的生命，也通過設(shè)計(jì)，在城市更新中作出了“創(chuàng)意”
改造后園區(qū)“魚鰓”鋸齒狀的豎窗 經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 劉園香/攝
3.打造以影視IP為主導(dǎo)全產(chǎn)業(yè)鏈
調(diào)研中，經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解到，與很多老國企轉(zhuǎn)型做文創(chuàng)園區(qū)面臨人員知識儲備不足等問題不同，打造梵石ITOWN的梵天地產(chǎn)有著專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，此外，曾擔(dān)任臺北華山1914文創(chuàng)園區(qū)副總的康文玲擔(dān)任梵天集團(tuán)文創(chuàng)運(yùn)營中心總經(jīng)理。園區(qū)致力于打造以影視IP為主導(dǎo)衍生的全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈，不斷為客戶打造良好文化產(chǎn)業(yè)氛圍。
據(jù)悉，梵石ITOWN的slogan經(jīng)歷了從“有生活的文創(chuàng)小鎮(zhèn)”到“制造IP的小鎮(zhèn)”的轉(zhuǎn)變。對此，園區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾指出，一個成熟的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，應(yīng)當(dāng)具備自我更新的能力，梵石ITOWN從定位轉(zhuǎn)變以IP的能量聚合產(chǎn)業(yè)，從傳統(tǒng)的空間運(yùn)營，到運(yùn)營一個打造全產(chǎn)業(yè)鏈的平臺，在幫助企業(yè)成長的同時，也讓自身的IP影響力輸送出去。截至2018年5月，整個小鎮(zhèn)已經(jīng)入駐95家企業(yè)（其中辦公企業(yè)89家）。經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者走訪后發(fā)現(xiàn)，入駐的企業(yè)包括湖南廣電旗下樂田智作公司、小糖人文化傳媒、劉天池表演工作室、唐季禮等個人工作室、明澤佳音、24Frames等，以影視產(chǎn)業(yè)為龍頭，設(shè)計(jì)、藝術(shù)中心、影棚、錄音棚等配套逐步完善，已經(jīng)初步形成了一條以影視IP延展為主的比較完善的產(chǎn)業(yè)鏈。
園區(qū)企業(yè) 經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 劉園香/攝
4.讓品味相同的人聚在一起
如何將園區(qū)打造成為有充滿創(chuàng)意的空間？如何將冰冷的建筑與忙碌工作的人群建立好感？如何讓互不相識的園區(qū)企業(yè)變成合作伙伴？這些都是園區(qū)運(yùn)營者需要不斷探索的內(nèi)容，梵石ITOWN也不例外。
在社群化運(yùn)營方面，經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解到，梵石ITOWN打造的不止是辦公空間，而是一種全新的生活辦公方式，會經(jīng)常舉辦各種論壇、轟趴、交流酒會等活動，讓參與者在活動中感受園區(qū)的氛圍，通過這些活動，使客戶自發(fā)地互動交流產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，探尋雙方在文化產(chǎn)業(yè)深入合作的切入點(diǎn)。有粘性的園區(qū)環(huán)境不僅讓老客戶流連忘返，還會推薦很多新客戶，據(jù)悉，梵石ITOWN客戶來源約有40%是“老帶新”客戶，這在整個行業(yè)里已經(jīng)算是較高水平，企業(yè)以影視文化類企業(yè)為主。久而久之，整個園區(qū)便會形成充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)、人員之間互相熟識的“溫暖小鎮(zhèn)”。
湖南廣電樂田智作進(jìn)駐梵石ITOWN 經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 劉園香/攝
三、發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)
盡管目前梵石ITOWN一期已經(jīng)取得較大成功，但在后續(xù)的開發(fā)中仍然面臨一些挑戰(zhàn)。
1.平衡廠房的留存與開發(fā)
目前，北京已有大量的工業(yè)遺產(chǎn)經(jīng)過保護(hù)再利用，成為創(chuàng)意社區(qū)、藝術(shù)中心等，成為新的時尚地標(biāo)。對于梵石ITOWN而言，由于原有地區(qū)環(huán)境和廠房設(shè)施較差，所以雖說是改造，但其實(shí)新建成分更多。這一方面使得園區(qū)在規(guī)劃和建設(shè)上更加整齊劃一，擺脫了原先“臟亂差”的面貌；但另一方面，工作人員表示：“我們也想盡力利用和保留老舊廠房，但以前的大部分廠房沒法再用，經(jīng)過設(shè)計(jì)，我們一期中只保留了部分倉庫的墻體。”
左邊為保留的紅磚墻體 經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 劉園香/攝
事實(shí)上，如何平衡廠房的留存與開發(fā)也是很多老舊廠房面臨的問題。日前，北京出臺的《關(guān)于保護(hù)利用老舊廠房拓展文化空間的指導(dǎo)意見》指出：“高度重視老舊廠房的工業(yè)遺產(chǎn)價值，該保則保、以保定用、以用促保，保護(hù)與再利用并舉�？茖W(xué)分類，因類施策，做好保護(hù)性利用和創(chuàng)新性改造�！边@一政策為北京市老舊廠房保護(hù)與開發(fā)指出了方向。梵石ITOWN在創(chuàng)造性改造方面已經(jīng)走在了前列，但未來開發(fā)中如何在不影響整體設(shè)計(jì)的前提下保留更多的工業(yè)遺址元素也值得關(guān)注。
2.周邊配套設(shè)施待完善
產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)外配套設(shè)施的建設(shè)，是園區(qū)引更多企業(yè)入駐的基礎(chǔ)，也是園區(qū)長期良性發(fā)展的保障。但由于梵石ITOWN所在地塊的區(qū)位限制和以前的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，目前園區(qū)周邊配套仍處于完善過程中。調(diào)研中，經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者看到不時有外賣送餐人員穿梭在園區(qū)，一位送餐人員表示：“園區(qū)環(huán)境很好，但里面目前就有一家餐廳，周圍吃的又比較少，所以很多工作室的員工中午選擇訂餐”。對此，園區(qū)工作人員表示，隨著二期、三期等產(chǎn)品的不斷建設(shè)，周邊配套正在得到改善。
四、未來梵石ITOWN這些值得期待
梵石ITOWN2016年7月正式開始建設(shè)，從2017年4月開園至今僅運(yùn)作了一年多，未來有著廣闊的空間待完善和發(fā)展。
1.打造全時段生活配套
據(jù)悉，梵石ITOWN無論從規(guī)劃設(shè)計(jì)、入駐企業(yè)甄選以及日常運(yùn)營，會更多考慮到文創(chuàng)行業(yè)的獨(dú)特需求，其第一期為“獨(dú)思”產(chǎn)品，適合發(fā)展中企業(yè)，根據(jù)企業(yè)需要可以自由分割。而在接下來，二期“合悅”產(chǎn)品，為總部型企業(yè)提供大面積辦公區(qū)域，主要為獨(dú)院、合院。三期規(guī)劃為單元式類獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排辦公。
據(jù)經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解，針對企業(yè)的需求，小鎮(zhèn)內(nèi)還規(guī)劃了兩個超大體量體驗(yàn)空間，一個是定位為專業(yè)多功能展廳，集合論壇、沙龍，展覽于一身；另一個是首映禮電影院，是融合巨幕、IMAX廳、藝術(shù)院線等功能的綜合體。此外，配套方面，未來除了滿足日常辦公生活需求的24小時便利店、特色餐飲，還有設(shè)計(jì)師酒店、生活美學(xué)街、光影藝術(shù)館，融合閱讀、交流的體驗(yàn)式書店等，將打造一個集生活、辦公、休閑、娛樂等于一體的文創(chuàng)小鎮(zhèn)，滿足各個生活作息時間內(nèi)的人群，保持園區(qū)全天候的活力氛圍。
2.探索投資園區(qū)企業(yè)
梵石ITOWN前期主要是通過物理空間的運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)整個園區(qū)的盈利平衡。但與一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)單純做“二房東”不同，梵天地產(chǎn)開始逐步探索投資園內(nèi)的一些企業(yè)。據(jù)悉，前期已經(jīng)參與投資了園內(nèi)的“與音樂光影餐廳”，園區(qū)相關(guān)工作人員表示，在接下來的運(yùn)用中，時機(jī)合適也會參投一些企業(yè)，與園內(nèi)企業(yè)合作共贏。
與音樂光影餐廳 經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 劉園香/攝
3.促進(jìn)片區(qū)經(jīng)濟(jì)整體提升
據(jù)悉，西店記憶是國家實(shí)驗(yàn)區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目，除了享受朝陽區(qū)優(yōu)惠政策外，還享受額外政策支持，在金融方面，北京銀行等為園區(qū)的企業(yè)提供金融服務(wù)支持，以及朝陽區(qū)文創(chuàng)辦給予文創(chuàng)企業(yè)貸款的貼息支持等。對此，一位工作人員告訴經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，未來除了要和園內(nèi)企業(yè)一起發(fā)展以外，梵石ITOWN還致力于通過中心商業(yè)區(qū)等的建設(shè)，拉動整個周邊的經(jīng)濟(jì)。
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