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主持人：各位網(wǎng)友大家好！這里是中經(jīng)在線訪談，歡迎您收看！國(guó)務(wù)院法制辦15號(hào)公布了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（第二次公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）》全文，再度就“新拆遷條例”立法征求了公眾意見(jiàn)，這是自國(guó)務(wù)院法制辦1月19日公布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》征求意見(jiàn)稿以來(lái)，引發(fā)了公眾強(qiáng)烈關(guān)注，今天我們特別榮幸到了中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)，就大家關(guān)心的問(wèn)題和網(wǎng)友進(jìn)行在線交流。柴強(qiáng)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，您好柴老師！ [12-16 13:43] 柴強(qiáng)：大家好！ [12-16 13:43] 主持人：柴老師，我們首先談一下強(qiáng)制拆遷的問(wèn)題，拆遷條例的第二次征求意見(jiàn)稿中規(guī)定了行政機(jī)關(guān)不得強(qiáng)制拆遷，這是否有利于在房屋征收中的補(bǔ)償矛盾呢？ [12-16 13:44] 柴強(qiáng)：我想首先講一下房屋征收的本身含義，房屋征收原來(lái)叫房屋拆遷，本質(zhì)是要用這個(gè)土地，所以說(shuō)征收本身就是強(qiáng)制性的。現(xiàn)在，取消了行政的強(qiáng)制拆遷，并不意味著這個(gè)拆遷或者說(shuō)現(xiàn)在叫做征收不是強(qiáng)制性的。征收這個(gè)活動(dòng)在世界上都有，因?yàn)橥恋厥翘峁┛臻g，任何活動(dòng)都需要空間，而且土地不可移動(dòng)，所以公共利益的需要必須要用這個(gè)土地的時(shí)候，就是要啟動(dòng)這個(gè)征收了，這個(gè)征收簡(jiǎn)單通俗來(lái)講就是強(qiáng)買這樣一個(gè)活動(dòng)。所以，強(qiáng)制性都是存在的，只是說(shuō)最后強(qiáng)制由法院執(zhí)行�！12-16 13:44] 主持人：就是說(shuō)是概念上的一個(gè)理解�！12-16 13:46] 柴強(qiáng)：并不是說(shuō)強(qiáng)制就沒(méi)了�！12-16 13:46] 主持人：第二塊我們就談?wù)劰怖妫握髑笠庖?jiàn)稿中規(guī)定了只有因公共利益的需要符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，并明確因政府組織實(shí)施的能源、水利、公共機(jī)關(guān)辦公用房的房屋征收，您認(rèn)為公共利益是否有彈性，到底誰(shuí)來(lái)代表公共利益？ [12-16 13:46] 柴強(qiáng)：公共利益是前提，過(guò)去講都是為了公共利益的需要，只是以前沒(méi)有對(duì)此進(jìn)行明確界定，這次條例對(duì)公共利益做了比較明確具體的規(guī)定。公共利益在世界上都是一個(gè)難題，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的定義，當(dāng)然根據(jù)國(guó)情、不同的發(fā)展階段，來(lái)對(duì)公共利益進(jìn)行界定，我認(rèn)為在不同的時(shí)期、不同的國(guó)情，對(duì)公共利益可以窄一些、也可以寬一些，當(dāng)然這次條例對(duì)公共利益做了明確規(guī)定，比過(guò)去當(dāng)然明確了，也比過(guò)去啟動(dòng)征收的一些行為肯定是要窄了�！12-16 13:46] 主持人：那么在第一次征求意見(jiàn)的時(shí)候，也曾規(guī)定了有90%以上被征收人同意進(jìn)行危舊房屋改造的縣級(jí)以上的地方人民政府方可作出房屋的征收規(guī)定，因危舊房屋改造需要征收的房屋應(yīng)當(dāng)征得三分之二以上人的協(xié)議，在簽約期限內(nèi)達(dá)到三分之二以上才可以生效，我們注意到在第二次征求意見(jiàn)稿出臺(tái)的時(shí)候，這個(gè)規(guī)定不見(jiàn)了，官方認(rèn)為這個(gè)有一定難度，您認(rèn)為是這樣的嗎？ [12-16 13:47] 柴強(qiáng)：不一定，目前也有一套程序要納入到規(guī)劃里面去，實(shí)際上要通過(guò)人大的這種通過(guò)機(jī)制來(lái)確定這個(gè)事情。 [12-16 13:47] 主持人：您能跟我們解釋一下這里的兩個(gè)數(shù)字為什么一個(gè)是90%、一個(gè)是三分之二嗎？ [12-16 13:48] 柴強(qiáng)：這個(gè)是以前的，在國(guó)外或者我們港臺(tái)地區(qū)原來(lái)都有相應(yīng)的這些規(guī)定。實(shí)際上危舊房改造都是為了老百姓的利益，當(dāng)然有些因?yàn)橥恋夭豢梢苿?dòng)這樣一個(gè)問(wèn)題，有個(gè)別的一戶兩戶不同意，你也干不成，他也知道你干不成，所以他要高價(jià)或者別的東西，因?yàn)橥恋厥遣豢梢苿?dòng)的，如果是一般的動(dòng)產(chǎn)就不可能有這樣復(fù)雜的事情。當(dāng)然，也要有一個(gè)表決機(jī)制，原來(lái)是這樣設(shè)計(jì)的。現(xiàn)在要納入到一些規(guī)劃，除了政府以外還要通過(guò)人大來(lái)通過(guò)，才能夠啟動(dòng)這些。 [12-16 13:48] 主持人：那我們接下來(lái)談的是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)值的問(wèn)題，在這個(gè)條例第16條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償金額不得低于房屋征收決定公告之日起類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，那么被征收房屋價(jià)值由具有相應(yīng)資質(zhì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法的評(píng)估規(guī)定確定，具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該是怎么樣界定的？您也給我們介紹一下房屋征收評(píng)估辦法的相關(guān)規(guī)定�！12-16 13:49] 柴強(qiáng)：行，征收這個(gè)問(wèn)題我再講一下，本質(zhì)上是兩個(gè)難點(diǎn)的問(wèn)題，一個(gè)是公共利益，它符合不符合公共利益，如果不符合就不能征收，如果符合了，你就必須服從。在符合公共利益的情形下面，就有一個(gè)補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題了，補(bǔ)償就是要足額、要公平、要合理。如果這些都符合了，就要實(shí)行征收了，你就要離開(kāi)這個(gè)地方了，嚴(yán)格來(lái)講，世界上都是這樣一個(gè)程序�！12-16 13:49] 柴強(qiáng)：所以，講到補(bǔ)償?shù)脑�，為了保證被征收人的合法權(quán)益，這次明確了給你的補(bǔ)償當(dāng)然是有很多部分，其中一個(gè)部分就是被征收房屋的價(jià)值，當(dāng)然這個(gè)房屋的價(jià)值不光是地上房屋本身，還包括占用范圍里面的土地使用權(quán)，還有包括其他一些不動(dòng)產(chǎn)，像樹(shù)木，或者有一些水井、圍墻等等，都是不可移動(dòng)的，都是屬于房屋價(jià)值的范圍內(nèi)。除了這塊補(bǔ)償之外，另外還有搬遷費(fèi)，還有臨時(shí)的安置費(fèi)用、如果是經(jīng)營(yíng)性的，還有停產(chǎn)、停業(yè)損失。 [12-16 13:50] 柴強(qiáng)：甚至你的房子很破舊，這個(gè)價(jià)值再怎么評(píng)估它也是那么多錢，你解決不了居住的問(wèn)題，還可以啟動(dòng)一些安置住房的程序，就是按保障性住房來(lái)進(jìn)行安置，所以這個(gè)對(duì)老百姓都是一個(gè)保護(hù)。當(dāng)然，最重要的一個(gè)部分，或者可能是大頭，就是被征收房屋價(jià)值。被征收房屋價(jià)值是多少、怎么來(lái)定？所以，這次由獨(dú)立的專業(yè)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估確定。 [12-16 13:51] 柴強(qiáng)：這個(gè)評(píng)估又怎么來(lái)確定呢？這些機(jī)構(gòu)或者這些專業(yè)人員做法可能不完全一樣，所以這個(gè)條例就明確了，要制定房屋征收評(píng)估的辦法，這個(gè)辦法就是由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部來(lái)制定�！12-16 13:51] 主持人：我們?cè)趺礃硬拍茏龅皆u(píng)估中的公平呢？因?yàn)檫@么多評(píng)估機(jī)構(gòu)在里面。 [12-16 13:52] 柴強(qiáng)：我覺(jué)得有這幾個(gè)方面的原因，從過(guò)去的拆遷評(píng)估里面反映出來(lái)的。一個(gè)方面，就是任何單位和個(gè)人不得干預(yù)評(píng)估，特別是房屋征收部門，不得要求低評(píng)這樣一個(gè)問(wèn)題，當(dāng)然還有其他的部門或者人員來(lái)干預(yù)，干預(yù)你這個(gè)結(jié)果高低，這是一個(gè)方面。這個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師也不能受別的干預(yù)，所以應(yīng)該拒絕這種干預(yù)，你就憑你的職業(yè)道德和專業(yè)水平來(lái)評(píng)估，這是一個(gè)方面，就是干預(yù)的問(wèn)題�！12-16 13:52] 柴強(qiáng)：第二個(gè)方面，評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)當(dāng)然業(yè)務(wù)水平要提高，他真正是能夠懂得怎么來(lái)評(píng)這個(gè)東西，主要是這兩點(diǎn)。當(dāng)然，具體的還有很多技術(shù)問(wèn)題，通過(guò)這個(gè)評(píng)估辦法來(lái)把關(guān)，讓他執(zhí)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、流程、評(píng)估選用的方法等等這些，還有參數(shù)選取來(lái)規(guī)定�！12-16 13:52] 主持人：也就是不同的評(píng)估有不同的方法，那您跟我們介紹一下評(píng)估大致的流程是什么樣的？ [12-16 13:55] 柴強(qiáng)：評(píng)估首先要接受委托，委托就當(dāng)然是首先誰(shuí)來(lái)評(píng)，這個(gè)機(jī)構(gòu)誰(shuí)來(lái)評(píng)。目前決定誰(shuí)來(lái)選這個(gè)機(jī)構(gòu)？就是被征收人來(lái)選定，目前的做法可能有征收人來(lái)選的，也有被征收人來(lái)選的，也有搖號(hào)抽簽的，當(dāng)然現(xiàn)在的規(guī)定就是不管什么方法來(lái)選這個(gè)機(jī)構(gòu)，都是由被征收人來(lái)選。首先你選擇什么樣的機(jī)構(gòu)，大機(jī)構(gòu)、小機(jī)構(gòu)、知名不知名或者怎么樣，老百姓要去了解，了解完之后你覺(jué)得比較好的，來(lái)選這個(gè)機(jī)構(gòu)。當(dāng)然了，也不能說(shuō)是誰(shuí)給你承諾高評(píng)你就選誰(shuí)，將來(lái)還要防范這種問(wèn)題，也可能還有賄賂的也不行，那也是違反了評(píng)估的職業(yè)道德。所以，選機(jī)構(gòu)這是一個(gè)環(huán)節(jié)�！12-16 13:55] 柴強(qiáng)：接下來(lái)選完機(jī)構(gòu)之后，可能提供資料這個(gè)還是房屋征收部門來(lái)提供一些評(píng)估所需要的資料，如你被征收房屋的在什么位置，它的權(quán)屬等。所謂的權(quán)屬，最容易現(xiàn)實(shí)中引起矛盾的，你是不是違法建筑，是不是超過(guò)批審期的建筑。目前，按道理是老百姓要配合，被征收人要配合，房屋征收部門要調(diào)查，然后提供�！12-16 13:55] 柴強(qiáng)：接下來(lái)對(duì)這些資料，評(píng)估機(jī)構(gòu)也要派遣足夠數(shù)量的專業(yè)評(píng)估師，要到現(xiàn)場(chǎng)去調(diào)查，我們調(diào)動(dòng)實(shí)地查勘，進(jìn)行查實(shí)，來(lái)確認(rèn)你這個(gè)房屋的位置、面積、新舊的程度等等一些狀況，就是被征收房屋的狀況你要了解。再有的話，就是選用方法來(lái)評(píng)。這個(gè)方法，目前基本上有一個(gè)市場(chǎng)比較法，市場(chǎng)比較法是你同類的房屋在市場(chǎng)上面的正常交易價(jià)格是多少，選取一些同類的房屋交易價(jià)格，再看你這個(gè)房屋值多少錢，這就是一個(gè)市場(chǎng)比較法，像有些交易比較活躍的，像二手房比較發(fā)達(dá)的地方，就可以采用這種方法來(lái)評(píng)估�！12-16 13:58] 柴強(qiáng)：當(dāng)然還有一個(gè)收益法，就是你這個(gè)租金收益、或者經(jīng)營(yíng)凈收益，嚴(yán)格地講，是屬于房地產(chǎn)帶來(lái)的收益，通過(guò)資本化，當(dāng)然這個(gè)講起來(lái)就比較復(fù)雜了，類似于我們存錢、錢里面有利息，通過(guò)利息倒推出本金的方法，這樣最典型的就是門面房，可能租金收益很高，通過(guò)這個(gè)收益看你的價(jià)值是多少，這樣一個(gè)方法。還有可能是成本法，就是土地的價(jià)值是多少，加上房屋的價(jià)值是多少，還有一些合理的稅費(fèi)等等這些東西，當(dāng)然極個(gè)別的方法還有一些，最通常的就是市場(chǎng)法、收益法、成本法。當(dāng)然，這次我們想老百姓的房屋被征收、保護(hù)老百姓的利益，各種評(píng)估方法得出的結(jié)果出來(lái)了之后，可能要取得比較高一點(diǎn)的結(jié)果，作為他的一個(gè)征收評(píng)估結(jié)果，或者它的價(jià)值�！12-16 13:58] 柴強(qiáng)：這個(gè)價(jià)值出來(lái)的時(shí)候，我們通常還只是一個(gè)初步結(jié)果，這個(gè)初步結(jié)果和老百姓要見(jiàn)面了，要公示，聽(tīng)取老百姓的意見(jiàn)，你對(duì)這個(gè)結(jié)果滿意不滿意，滿意了可能就采納來(lái)調(diào)整這個(gè)結(jié)果，要是沒(méi)有讓你滿意，會(huì)給你做出解釋。當(dāng)然，后面還有一些，你對(duì)這個(gè)評(píng)估結(jié)果、或者評(píng)估報(bào)告有不同的意見(jiàn)或者異議，你可以申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，就是原來(lái)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，你去申請(qǐng)，陳述你的理由，機(jī)構(gòu)覺(jué)得有道理就會(huì)修正他的報(bào)告�！12-16 13:58] 柴強(qiáng)：如果對(duì)這個(gè)結(jié)果還有不同意見(jiàn)，你可以申請(qǐng)專門的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)去鑒定，鑒定這個(gè)結(jié)果有沒(méi)有問(wèn)題，如果認(rèn)為這個(gè)結(jié)果有問(wèn)題，可能就要重新評(píng)估，如果沒(méi)有問(wèn)題，那你就要接受這個(gè)結(jié)果。當(dāng)然，這個(gè)地方我要講一下，目前在房屋拆遷補(bǔ)償里面，很多被理解錯(cuò)了，這個(gè)評(píng)估的結(jié)果，只是你老百姓拿到的這個(gè)補(bǔ)償款里面的其中一個(gè)部分。 [12-16 13:59] 柴強(qiáng)：因?yàn)槲覄偛沤榻B了，這個(gè)補(bǔ)償里面有被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，還有搬遷費(fèi)，還有安置費(fèi)用，還有停產(chǎn)停業(yè)損失，甚至還有住房保障，因?yàn)槟愕拿娣e很小，我剛才講了，房子很破舊，這個(gè)東西就值那么多錢，當(dāng)然了，拆完之后，可能在市場(chǎng)上也沒(méi)有這么多破舊房子，可能當(dāng)?shù)赜幸恍┮?guī)定，就是說(shuō)你一定面積的，不得低于一定面積的附近的普通商品房?jī)r(jià)值，達(dá)不到那個(gè)補(bǔ)償?shù)脑挘獑?dòng)一個(gè)特別補(bǔ)貼，補(bǔ)貼到那個(gè)數(shù)量上去�！12-16 14:00] 柴強(qiáng)：所以，評(píng)估簡(jiǎn)單地講，就是解決被征收房屋本身價(jià)值是多少，我剛才講了，征收就是強(qiáng)買，當(dāng)然不是說(shuō)真的不講道理的，我想給你多少錢就給你多少錢，要給你一個(gè)公道的價(jià)格。你被征收房屋公道的價(jià)值是多少，就要評(píng)估，當(dāng)然給你的補(bǔ)償里面可能還有其他得不償，整個(gè)加起來(lái)才是你得到的所有評(píng)估，當(dāng)然這個(gè)評(píng)估是解決其中最關(guān)鍵的一個(gè)，就是你這個(gè)房屋的價(jià)值，當(dāng)然這個(gè)房屋價(jià)值含土地，甚至你被征收的房屋有院落、圍墻、樹(shù)等其他不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)都在這個(gè)價(jià)值里。 [12-16 14:00] 主持人：你剛才說(shuō)的評(píng)估，我們要取這幾種評(píng)估方法的最高值，是不是意味著一次評(píng)估要把所有方法都用一遍呢？ [12-16 14:00] 柴強(qiáng)：從我們?cè)u(píng)估要求上來(lái)講，你這個(gè)評(píng)估的對(duì)象，或者你被征收的房屋，從理論上來(lái)講，它適合采用哪些方法，都要采用，不采用說(shuō)明理由，當(dāng)然有些對(duì)象可能不適合于采用。像有些被征收房屋確確實(shí)實(shí)沒(méi)有交易，那市場(chǎng)法就用不了，或者有些同類的房屋沒(méi)有租金或者其他經(jīng)營(yíng)收益，收益法也用不了。只要是它適用于這三種方法，都應(yīng)該來(lái)評(píng)一遍，之后看哪種結(jié)果高，就應(yīng)該采用高結(jié)果�！12-16 14:02] 主持人：不同的方法評(píng)估出來(lái)的結(jié)果差異有多大？ [12-16 14:05] 柴強(qiáng)：有可能差異還比較大�！12-16 14:05] 主持人：是什么原因造成的呢？ [12-16 14:05] 柴強(qiáng)：當(dāng)然，評(píng)估本身，因?yàn)槊恳粋�(gè)方法，理論上來(lái)講，如果在正常市場(chǎng)情況下，它應(yīng)該是一致的，現(xiàn)實(shí)中跟你量東西似的，不可能都一樣，肯定是有差異的。第二個(gè)可能市場(chǎng)不正常，像我們目前來(lái)講，這個(gè)市場(chǎng)可能不是完全正常的一個(gè)市場(chǎng)，從目前我所了解的情況來(lái)看，市場(chǎng)法評(píng)估的結(jié)果，都是比較高的�！12-16 14:05] 柴強(qiáng)：收益法評(píng)估的結(jié)果，或者成本法評(píng)估的結(jié)果可能偏低，當(dāng)然市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫那是另外一回事，反正現(xiàn)實(shí)的情況是這樣的。市場(chǎng)可能你這個(gè)房地產(chǎn)被市場(chǎng)高估或者低估了，如果被高估了，你用市場(chǎng)法評(píng)估的結(jié)果是高，收益法評(píng)估出來(lái)的結(jié)果就是偏低的。當(dāng)然，特殊的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，像我感受比較深的，就是在95年以后，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)、92、93年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆以后，出現(xiàn)很長(zhǎng)一段時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，你這個(gè)房屋擺在這個(gè)地方，誰(shuí)去建這個(gè)房屋都要花那么多成本，但是市場(chǎng)不接受�！12-16 14:06] 柴強(qiáng)：另外可能成本法的評(píng)估結(jié)果是高的，市場(chǎng)法可能是低的，我們考慮到征收這種特別情況，我個(gè)人理解應(yīng)該是采用比較有利于被征收人的，如果在那種市場(chǎng)情況下面，可能就是成本法的結(jié)果就是征收的評(píng)估結(jié)果。 [12-16 14:06] 主持人：一般一次性的評(píng)估周期是多少？ [12-16 14:06] 柴強(qiáng)：評(píng)估周期看項(xiàng)目的大小，難易程度，我估計(jì)一般半個(gè)月或者十來(lái)天，都可以�！12-16 14:06] 主持人：如果是時(shí)間比較長(zhǎng)，比如說(shuō)個(gè)把月這樣的，我們的市場(chǎng)行情會(huì)不會(huì)有一個(gè)變化？ [12-16 14:07] 柴強(qiáng)：這就是一個(gè)難題�！12-16 14:07] 主持人：那么月初評(píng)估的，到月底就不是一個(gè)概念了�！12-16 14:07] 柴強(qiáng)：可以說(shuō)這是我們國(guó)家這幾年來(lái)出現(xiàn)的一種情況，一般房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有這么大的波動(dòng)。但是，這幾年出現(xiàn)了這樣的情況，這就是一個(gè)難題，需要進(jìn)一步研究。目前，征收決定公告之日，以哪一天的價(jià)值為準(zhǔn)，評(píng)估就選那一天的價(jià)值評(píng)估，當(dāng)然這個(gè)征收可能有個(gè)過(guò)程，可能市場(chǎng)發(fā)生了比較大的波動(dòng)，我覺(jué)得可以有多種方法來(lái)解決這些問(wèn)題�！12-16 14:07] 主持人：談了那么多關(guān)于評(píng)估的細(xì)節(jié)問(wèn)題，我更想知道，作為一個(gè)普通老百姓，作為一個(gè)擁有房子的人，我們?cè)趺礃尤ミx擇一個(gè)好的評(píng)估機(jī)構(gòu)？ [12-16 14:07] 柴強(qiáng)：好的評(píng)估機(jī)構(gòu)，恐怕政府部門、或者行業(yè)組織，包括我們學(xué)會(huì)，我們學(xué)會(huì)就是一個(gè)評(píng)估的行業(yè)組織，可以到網(wǎng)站上面去查，哪些評(píng)估機(jī)構(gòu)，它在哪一年成立的，做評(píng)估年頭的長(zhǎng)短，還有一個(gè)它的資質(zhì)等級(jí)，我們現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施的是資質(zhì)等級(jí)制度�！12-16 14:08] 主持人：這種等級(jí)怎么來(lái)劃分的？依據(jù)什么？ [12-16 14:08] 柴強(qiáng)：就比較復(fù)雜了，有它的從業(yè)年限、人員數(shù)量、包括質(zhì)量評(píng)審等等這些東西。實(shí)際上可以查找一些信用檔案，我們?yōu)榉康禺a(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師都建立了信用檔案，這個(gè)都可以查找。當(dāng)然了，可能真正需要評(píng)估的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐恼魇詹块T看將來(lái)具體怎么操作，是不是把一些評(píng)估機(jī)構(gòu)的情況給老百姓來(lái)介紹一下，或者貼到哪個(gè)地方，可以免費(fèi)索取這些機(jī)構(gòu)的情況。但是，這里面要禁止一些情況，機(jī)構(gòu)不可以誤導(dǎo)性的夸大宣傳，或者詆毀別的機(jī)構(gòu)�！12-16 14:08] 主持人：一般來(lái)說(shuō)，費(fèi)用怎么樣？ [12-16 14:08] 柴強(qiáng)：費(fèi)用都有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)�！12-16 14:08] 主持人：那么在第二次征收意見(jiàn)稿中也規(guī)定了這個(gè)補(bǔ)償金額不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋，類似房地產(chǎn)這樣的市場(chǎng)價(jià)格，這是不是意味著征收補(bǔ)償成本的提高會(huì)對(duì)政府作出征收決定產(chǎn)生作用？ [12-16 14:08] 柴強(qiáng)：實(shí)際上要講到這個(gè)征收，剛才我說(shuō)的通俗的話就是強(qiáng)買，給你價(jià)格要公道，不讓你吃虧，當(dāng)然你也不能漫天要價(jià)。當(dāng)然了，為了保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，就是說(shuō)我拿你這個(gè)東西，你必須賣給我，而你這個(gè)東西在市場(chǎng)上同類東西值多少錢，不低于那個(gè)東西，這是一個(gè)原則性的，保護(hù)價(jià)格的行為�！12-16 14:09] 柴強(qiáng)：防止過(guò)去確實(shí)有一些地方政府沒(méi)有錢，要辦大事，就節(jié)省拆遷費(fèi)用，壓低補(bǔ)償。比如說(shuō)我拿你一個(gè)手機(jī)，我要給你多少錢，你這個(gè)手機(jī)在市場(chǎng)上值多少錢呢？當(dāng)然，這個(gè)在市場(chǎng)上值多少錢可能要有一些辦法來(lái)解決，去找一些有代表性的手機(jī)、各個(gè)不同的市場(chǎng)價(jià)格，再去取它的平均值，剔除極端過(guò)高或者過(guò)低價(jià)格，來(lái)評(píng)估它的價(jià)格，任何商品都有一個(gè)市場(chǎng)價(jià)格問(wèn)題�！12-16 14:09] 柴強(qiáng)：像政府公布市場(chǎng)差價(jià)，今天這個(gè)菜每公斤多少錢，這就是市場(chǎng)價(jià)。因?yàn)槟阍诰唧w的商店、或者不同的攤位，價(jià)格忽高忽低都有。這就是一個(gè)保護(hù)線，我要強(qiáng)制把你這個(gè)房屋征收過(guò)來(lái)，假設(shè)不知道要征收，假設(shè)你這個(gè)地方不征收，你這個(gè)房子大量都是二手房，你這個(gè)房子在市場(chǎng)上值多少錢，你不得低于那個(gè)，所以市場(chǎng)法也是按那個(gè)原則評(píng)的�！12-16 14:09] 柴強(qiáng)：當(dāng)然，有些不同的地區(qū)目前的情況不一樣，有些地區(qū)低于市場(chǎng)價(jià)，當(dāng)然也有一些地區(qū)大大高于市場(chǎng)價(jià)，反常的現(xiàn)象也不對(duì)。像好多被征收地段的房子比新建的高檔商品房還要貴，當(dāng)然了，這里也有一些誤解，是把其他的補(bǔ)償也攤到這個(gè)里面來(lái)。這次我看征收條例里面一個(gè)在補(bǔ)償這塊更重要的地方，就是把給你的各種補(bǔ)償分解成每一個(gè)部分，每一個(gè)部分都有一個(gè)科學(xué)的量化，不是像過(guò)去一樣都放在一起，也說(shuō)不清楚，到底應(yīng)該補(bǔ)多少、不補(bǔ)多少混淆了，這次把它摘開(kāi)，做到每一筆應(yīng)該怎么科學(xué)量化�！12-16 14:10] 主持人：集體土地的這塊也是在這次條例中被特別提出來(lái)，我注意到集體土地上的房屋并沒(méi)有納入到這個(gè)條例中來(lái)，現(xiàn)在城市拆遷矛盾不是主要的，城市土地開(kāi)發(fā)已經(jīng)趨于完成，現(xiàn)在主要矛盾應(yīng)該在農(nóng)村，如果說(shuō)集體土地沒(méi)有拿到這個(gè)條例的管轄范圍內(nèi)，拆遷的主要矛盾是不是并沒(méi)有得到解決？ [12-16 14:11] 柴強(qiáng)：你這個(gè)問(wèn)題提得非常好，這是從過(guò)去的體制傳下來(lái)的，過(guò)去是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有房屋拆遷適用這個(gè)征收條例，所以還是國(guó)有土地上的房屋征收適用這個(gè)。集體土地上的叫做土地的征收，而不叫做房屋征收，那就適用于土地管理法和相應(yīng)的土地征收的一些辦法。過(guò)去叫土地征用，現(xiàn)在也改成土地征收了，那個(gè)補(bǔ)償和這個(gè)就不一樣，不是這套規(guī)矩，城市房屋征收的補(bǔ)償是按照貨幣補(bǔ)償，當(dāng)然的講，就是按照價(jià)值�！12-16 14:11] 柴強(qiáng)：但是，那個(gè)我所了解的，是按照被征收土地的平均年產(chǎn)值的幾倍來(lái)補(bǔ)償，當(dāng)然房屋可能涉及到農(nóng)民的房屋有一套補(bǔ)償。嚴(yán)格意義上講集體土地上不在適用范圍內(nèi)，要改就是改另外一套東西，就是改土地管理法了，現(xiàn)在我聽(tīng)說(shuō)也在修訂，可能有些東西是不是考慮和這方面來(lái)銜接。所以，您說(shuō)的非常對(duì)，集體土地上面的包括特別是城鄉(xiāng)接合部的，可能相鄰的那塊土地，有些房子建在國(guó)有土地上，你適用征收補(bǔ)償都是這個(gè)條例，如果屬于集體土地，就需要另外一套規(guī)則，兩套規(guī)則是不一樣的。 [12-16 14:14] 主持人：要分別對(duì)待。 [12-16 14:14] 柴強(qiáng)：對(duì)�！12-16 14:14] 主持人：這個(gè)征求意見(jiàn)稿規(guī)定，被征收人在法定期限內(nèi)不提起行政訴訟的，又不履行補(bǔ)償決定的，由作出房屋征收決定的市縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，您認(rèn)為法院執(zhí)行強(qiáng)制拆遷有什么難度？ [12-16 14:14] 柴強(qiáng)：沒(méi)什么難度，征收就是公共利益的需要，他到哪里取得土地，不像一般的動(dòng)產(chǎn)，可以流動(dòng)的，有時(shí)候一條馬路必須要經(jīng)過(guò)這個(gè)地方，所以就必須啟動(dòng)征收。所以，對(duì)于征收有異議的，無(wú)非就是兩個(gè)，一個(gè)是你符合不符合公共利益，如果你不符合公共利益，給你推翻了，你就不能征收了。如果你符合公共利益，就必須要征收，所以在公共利益第一個(gè)裁決或者法院來(lái)判的話，我個(gè)人的理解，就是第一是符合不符合公共利益這個(gè)框框，這是一個(gè)，我剛才講的應(yīng)該比較清楚，如果不在公共利益范圍內(nèi)，你這個(gè)征收可能是無(wú)效的，如果在這個(gè)范圍內(nèi)，應(yīng)該就是有效的�！12-16 14:14] 柴強(qiáng)：接下來(lái)第二個(gè)問(wèn)題就是補(bǔ)償了，補(bǔ)償是不是足額到位，是不是一個(gè)合理、公平的補(bǔ)償，如果這個(gè)補(bǔ)償不到位，那你還要服從這個(gè)征收，這時(shí)候補(bǔ)償按照這套規(guī)則給你不低于什么東西。如果補(bǔ)償?shù)轿涣�，你就要服從征收了，并不是說(shuō)你想不走，或者漫天要價(jià)，所以我看這個(gè)條例考慮比較周到，就是說(shuō)對(duì)于你確確實(shí)實(shí)被征收的房屋很小、很破，評(píng)估出來(lái)價(jià)值很少，也考慮到你的基本保障住房問(wèn)題。我所遇到的很多人，被征收的房屋可能很小，當(dāng)然你很有錢，其他地方還有很多房子，那你得到的就是這個(gè)房屋價(jià)值再加上剛才的搬遷費(fèi)用那些東西，你不能通過(guò)這個(gè)東西想發(fā)大財(cái)，也不可能，還是強(qiáng)買，和一般的公共買賣不一樣，有個(gè)強(qiáng)制性的，為了公共利益，你必須強(qiáng)制賣給政府�！12-16 14:16] 柴強(qiáng)：當(dāng)然，賣給政府這個(gè)價(jià)格給你公道，不讓你吃虧，當(dāng)然你也不能通過(guò)這個(gè)行為認(rèn)為你離開(kāi)了我這個(gè)房子可能公共利益其他的干不成了，你不能因?yàn)檫@個(gè)東西說(shuō)我就是要多少，你不滿足我就不走，這個(gè)東西也沒(méi)有道理。所以，我的理解是這樣的，法院判決就是符合不符合公共利益，在不在這個(gè)范圍。第二個(gè)，補(bǔ)償?shù)轿徊坏轿�，如果到位，就要服從這個(gè)�！12-16 14:17] 主持人：還是有很多的客觀和公正在里面的�！12-16 14:18] 柴強(qiáng)：對(duì)�！12-16 14:18] 主持人：那么，在拆遷條例中把第一稿中的因危舊房改造需要征收房屋的，須事先進(jìn)行民意征詢，經(jīng)過(guò)90%以上被征收人的同意，政府才可以做出房屋征收決定的規(guī)定取消了。第二稿修改成了保障性安居工程建設(shè)舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市（縣）級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，是不是意味著我們居民發(fā)言權(quán)變小了？ [12-16 14:18] 柴強(qiáng)：要看怎么來(lái)理解這個(gè)問(wèn)題，這個(gè)也是另外一套機(jī)制，有兩個(gè)不同條款，保障性安居工程建設(shè)，應(yīng)納入年度計(jì)劃，那就按照這個(gè)計(jì)劃，計(jì)劃是怎么通過(guò)，你這個(gè)里面也是怎么一個(gè)通過(guò)程序。當(dāng)然我剛才理解的，這個(gè)計(jì)劃要經(jīng)過(guò)人大來(lái)通過(guò)，按道理還是更嚴(yán)格的，因?yàn)槟憧赡芡ㄟ^(guò)這個(gè)人民代表大會(huì)這樣一個(gè)制度來(lái)表達(dá)你對(duì)這個(gè)方面的看法，可以通過(guò)人大代表，如果不通過(guò)這個(gè)過(guò)程，你不也是達(dá)不到這個(gè)目的的嗎�！12-16 14:18] 主持人：其實(shí)是更加嚴(yán)格、更加規(guī)范，更具有權(quán)威性了�！12-16 14:19] 柴強(qiáng)：對(duì)�！12-16 14:19] 主持人：事實(shí)上，早在2007年的時(shí)候國(guó)務(wù)院法制辦已經(jīng)著手研究修改現(xiàn)行的拆遷條例了，經(jīng)過(guò)三年出臺(tái)的時(shí)間仍然難以預(yù)告，您認(rèn)為這里面最大的阻礙是什么？ [12-16 14:19] 柴強(qiáng)：確確實(shí)實(shí)這個(gè)問(wèn)題難度比較大，包括理論研究，好多還需要再研究，當(dāng)然這個(gè)問(wèn)題也是社會(huì)上非常關(guān)注、涉及到老百姓的切身利益，所以我認(rèn)為政府相當(dāng)慎重，不是輕易的就把它出臺(tái)了，如果輕易出臺(tái)也很快。所以，為什么還要搞第二次的公開(kāi)征求意見(jiàn)，我所了解的好象也是第一次，其他的法律行政法規(guī)還沒(méi)有出現(xiàn)第二次的�！12-16 14:19] 主持人：那么既然是第二次向全社會(huì)公開(kāi)的征求意見(jiàn)，我們其實(shí)更想聽(tīng)一聽(tīng)來(lái)自專家的聲音，這個(gè)聲音可以告訴我們，怎樣提出更有效、更容易被采納的意見(jiàn)�！12-16 14:20] 柴強(qiáng)：我覺(jué)得提意見(jiàn)，要在合理、合法的基礎(chǔ)上，當(dāng)然這個(gè)條例正是因?yàn)樗赡苓�存在有些沒(méi)有想到的問(wèn)題，可能你從當(dāng)事人方面更感覺(jué)到這個(gè)條文估計(jì)到了，那你可以把你的意見(jiàn)充分反映上去，講出他的道理，我覺(jué)得這樣可能就容易被采納，而不是說(shuō)簡(jiǎn)單的我就是不贊同，為什么有這樣一個(gè)因素在里面。當(dāng)然，里面的有些規(guī)定還要理解透了，可能有些問(wèn)題已經(jīng)有了，只是說(shuō)你自己沒(méi)有考慮清楚，怎么不吸收我的意見(jiàn)等等這樣一些問(wèn)題。當(dāng)然，我覺(jué)得只要是合理的這種意見(jiàn)，都會(huì)有吸納進(jìn)來(lái)的可能�！12-16 14:20] 主持人：今天也非常謝謝柴老師到我們中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)來(lái)做客，在節(jié)目結(jié)束之前，再跟網(wǎng)友們說(shuō)幾句話！ [12-16 14:26] 柴強(qiáng)：大家好！前面都是談了我的一些看法，可能不太妥當(dāng)，希望大家批評(píng)指正。 [12-16 14:26] 主持人：柴老師也非常謙虛，聽(tīng)了柴老師給我們的介紹，相信各位網(wǎng)友心里更踏實(shí)了，因?yàn)椴窭蠋煵粌H告訴我們?nèi)绾芜x擇更好的評(píng)估機(jī)構(gòu)，也告訴了我們從一個(gè)專家的角度來(lái)講，如何提出更好更有效的建議，也希望我們的生活能夠通過(guò)這個(gè)條例變得越來(lái)越好，我們今天的節(jié)目就到這里，感謝您的收看，下期再見(jiàn)！ [12-16 14:27] |